El contrato de compraventa de bien futuro o llamado también “compra venta de departamento en planos” en un tipo de contrato mediante el cual el vendedor da en venta un bien inmueble (departamento) futuro que «AÚN NO EXISTE» física y/o legalmente, pero que va a existir.
Por su parte, el comprador realiza el pago al vendedor por la venta del inmueble futuro, muchas veces realiza el pago íntegro a la firma de la Escritura Pública de compraventa.
La compraventa de un bien inmueble futuro es una compra de riesgo, en razón, que la transferencia de la propiedad inmueble se encuentra sujeto a la condición de que el bien inmueble llegue a tener existencia.
Como bien señala el artículo 1535 del Código Civil:
Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, el comprador debe pagar íntegramente el precio
El riesgo que corre el comprador va a ir siempre en relación al estado de la construcción, es decir, el riesgo que asume el comprador es mucho mayor si el vendedor aún no ha iniciado con las obras preliminares (como la demolición o las excavaciones del terreno).
Pero si el vendedor se encuentra en el proceso de culminación de la ejecución de la obra, el riesgo que tiene el comprador es mucho menor, puesto que ya se puede tener más claro cuál es el área del departamento, la calidad de los acabados, etc.
El comprador debe tener presente que cuando llegue a existir el bien inmueble futuro, no necesariamente tendrá exactamente las características que fueron señalas por el vendedor, puede variar los metros cuadrados del área del inmueble, la arquitectura, etc.
LAS VENTAJAS DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO EN PLANOS:
El riesgo y el precio de la compra venta de un inmueble futuro van de la mano, cuando el riesgo es más alto el precio es menor, si ya se encuentra en la última etapa de la construcción el riesgo es menor, pero el precio es mucho mayor.
La variación entre el costo de un inmueble existente y un bien futuro, puede variar entre un 30 % y 40 %, dependiendo la etapa constructiva en la que se encuentre el bien futuro.
Un aspecto positivo, en relación con la compraventa del inmueble futuro, es que durante el proceso de la ejecución de la obra, el comprador puede solicitar algunos cambios al vendedor en los acabados, por un costo adicional.
El contrato de compraventa, es el documento que refleja lo pactado entre el comprador y el vendedor.
Si en el contrato no se ha señalado la fecha exacta de entrega del inmueble ni las penalidades contra el vendedor en el caso de incumplimiento de sus obligaciones, el comprador no tiene otra alternativa que acudir ante las autoridades judiciales a fin de que puedan evaluar su caso.
En el contrato se debe consignar claramente cuando se entregará el departamento. Asimismo, se debe señalar una penalidad por día o por mes (en el caso de demora en la entrega del departamento).
Además, debe consignarse el plazo máximo que demorará la independización de los departamentos. De la misma forma, en caso de que se exceda el tiempo de trámite de independización, también deberá señalarse una penalidad.
Siempre se debe anexar al contrato de compraventa la lista de acabados, debiendo consignarse la marca, el origen, el color, etc.
Es importante que la persona interesada en comprar un bien inmueble futuro, deba acudir a un abogado a fin de que revise el contrato de compraventa y la pueda asesorar correctamente.
Asimismo, es importante negociar el contrato, no solo en el precio, sino también en las condiciones como el plazo de entrega, la independización, y sobre todo señalar penalidades en el caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del vendedor.
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